20150105合肥南站和始信路地块报告

作者:admin 来源:未知 点击数: 发布时间:2019年06月05日

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  20150105合肥南站和始信路地块演讲_发卖/营销_经管营销_专业材料。【国购集团市场营销核心】 【2015.01】 演讲系统 PART 1:合肥市场环境 PART 2:始信路地块阐发 PART 3:高铁南站地块阐发 PART 4:总结建议 1 合肥市场环境

  【国购集团市场营销核心】 【2015.01】 演讲系统 PART 1:合肥市场环境 PART 2:始信路地块阐发 PART 3:高铁南站地块阐发 PART 4:总结建议 1 合肥市场环境 市场环境 合肥市2014年前11个月地盘的成交量及价钱同比2013年均有必然的提拔,室第量减价升, 贸易的成交量有较大的提拔,办公方面稍有下跌,总体来说无较大变更,市场连结不变。目前可 售商品房存量37427套,4.7个月的去化时间。 2013年 物业类型 成交量(万㎡) 地盘 室第 贸易 办公、公寓 567 1072(105501套) 76.76 86.3 成交均价 400万元/亩 6985元/㎡ 12620元/㎡ 8476元/㎡ 成交量(万㎡) 670 853(82874套) 116.94 61.07 成交均价 450万元/亩 7600元/㎡ —— —— 2014年11月前 2 ?竞品阐发 始信路地块阐发 ?地块环境及SWOT阐发 ?总结 竞品地图 绿地滨湖印像 中环滨湖第宅 本案 2.5 公 里 滨湖香江龙韵 弘远尚林郡 竞品列表 案名 项目体量 面积区间 (万㎡) (㎡) 折后均价 (元/㎡) 优惠力度 装修程度 最早开盘 去化套数 绿地滨湖印像 16 80-120 室第7300,贸易 20000 98折 毛坯 2013年10 室第900套, 月 贸易2套 中环滨湖第宅 13 80-115 7100-7300(认筹) 98折 毛坯 2015年2月 认筹中 弘远尚林苑 19.7 78-130 6300 98折 毛坯 2013年11 月 1100套 滨湖香江龙韵 12 71-128 6100 98折 毛坯 2013年7月 880套 绿地滨湖印像 项目名称:绿地滨湖印像 楼盘地址 开辟商 占地面积 总建筑面积 容积率 发卖价钱 物业类型 开盘时间 户型面积 合肥市习友路与锦绣大道交口往南200米 绿地集团合肥恒锦置业无限公司 40000㎡ 16万㎡ 2.99 室第惠后7300元/㎡,底商均价20000元/㎡ 高层室第、底商 最早开盘2013-10 商铺均在100㎡摆布,室第80-120㎡ 项目推案及去化环境 绿地滨湖印象商铺在售,此中商铺为两层,100平米户型,总30套摆布, 目前仅售2套,优惠后2楼均价17000元/平米,1楼均价23000元/平米,老 带新赠送3000元购物卡。室第共8栋楼,1100户,已售900套摆布,1-7 近期 栋楼售罄,剩少量顶层和顶层20-30套,8#楼共246户,已售70套,未售 环境 176套,93、107、117㎡户型,折后均价7300元/平米,按时签约98折, 一次性付款减8000元,按揭减3000元。针对的客户次要是区域刚需,以 及工业厂区员工,滨湖上班族。 项目 项目位于合肥市经开区南艳湖板块内,紧临滨湖区,小区内设幼儿园,车 简介 位1:1,到滨湖CBD仅1.4公里,距离南艳湖约1.1公里,属性价比力高楼盘。 中环滨湖第宅 项目名称:中环滨湖第宅 楼盘地址 开辟商 占地面积 总建筑面积 容积率 发卖价钱 物业类型 开盘时间 户型面积 合肥市习友路与锦绣大道交口往南200米 合肥中之环置业无限公司 38667㎡ 13万㎡ 2.6 认筹中,估计均价7100-7300元/㎡ 高层室第、底商 估计2015年2月初 室第80-115㎡ 项目推案及去化环境 中环湖滨第宅估计来岁1月底或2月初推出1、2、3、4、5#楼,共650套房 近期 源(规划总1032户,车位1005个),现认筹3000元享98折,87~115平 环境 米户型,估计均价在7100-7300元/㎡。商铺未推。针对的客户次要是区域 刚需,以及工业厂区员工,滨湖上班族。 项目 简介 项目位于合肥市经开区南艳湖板块内,紧临滨湖区,与绿地滨湖印象属同 一地段,到滨湖CBD仅1.4公里,距离南艳湖约1.1公里,刚需楼盘,学区 46中海恒校区。 弘远尚林苑 项目名称:弘远尚林苑 楼盘地址 开辟商 占地面积 总建筑面积 容积率 发卖价钱 物业类型 开盘时间 户型面积 合肥市经开区始信路与方兴大道交口东北角 合肥尚品房地产开辟无限公司 61172㎡ 19.7万㎡ 3 室第惠后6300/㎡ 高层室第、自持3万方分析贸易,1栋写字楼 最早开盘2013-11 室第78-130㎡ 项目推案及去化环境 弘远尚林苑共12栋楼,规划1540户,目前8#9#11#12#楼在售,总730套, 残剩311套,11#、12#楼为面积78-119平米高赠送热销户型,目前在售 均价6350元/平米,8#楼、9#楼78-130平米在售,均价6200元/平米。 近期 2014.11.01-2015.01.10,交3000元享受98折,最高优惠2万元。5天内交 环境 首付2000元优惠,部门舒服三居5625元/平米起。凡老业主带新客户成交, 新客户可享受2000元优惠,老业主可享2000元购物卡。弘远尚林苑后期 会推出最初一栋10#楼高层91、130平米,104套。针对的客户次要是区域 刚需,以及工业厂区员工。 小区规划18栋楼,此中1#2#楼3层贸易,3#4#11#楼25层室第, 项目 5#9#12#楼28层室第,7#10#楼26层室第,6#楼24层室第,8#楼30层住 简介 宅,13#楼28层分析楼,14#-17#楼4层贸易,另1栋4层12班尺度幼儿园。 学区是锦绣小学,72中,车位1914个,非灵活车位2100个。 滨湖香江龙韵 项目名称:滨湖香江龙韵 楼盘地址 开辟商 占地面积 总建筑面积 容积率 发卖价钱 物业类型 开盘时间 户型面积 经开区始信路与卧云路交口东南角 香江投资置业 34004㎡ 12万㎡ 3 室第惠后6100元/㎡ 高层多层室第、底商 最早开盘2013-7 室第71-128㎡ 项目推案及去化环境 滨湖香江龙韵共开辟9栋高层,1140户,4#楼75、128平米在售,残剩 少量房源,均价6300元/平米;3#楼在售76、95平米,均价6300元/平 米;在售2#楼,76、91平米户型,均价6300元/平米。按揭98折,一次 近期 性付款97折。2、3、4#共521套,残剩261套,其他楼均售罄。目前正 环境 在做众筹勾当,一套76㎡户型6折拍卖,低价28万,溢价等分给竞拍者。 针对的客户次要是区域刚需,以及工业厂区员工。商铺10000㎡,共2层, 1层高4.5米摆布,面积大半在50-90㎡,均价1.5万/㎡。 项目地处经开区,规划用地面积34004.3㎡,项目总建筑面积120625㎡, 项目 地上总建筑面积102025万㎡,地下建筑面积18600㎡,此中室第用地 简介 91240㎡,贸易用地9675㎡。学区是锦绣小学,72中,小区总1140户, 车位1220个。 小结 ? 周边4公里内竞品,室第发卖结果均较好,每月平均去化在50套摆布,去化 1 2 3 4 率较高;贸易产物较少,去化环境不抱负。 ? 价钱方面,接近滨湖的竞品价钱在7000-7500,始信路上的竞品价钱在6000-6500, 本案地块位置处于两者之间,始信路上的竞品更有参考性,开辟后发卖价钱可参考始 信路上两竞品的售价。 ? 竞品总体量均不大,属刚需小盘,开辟风险小。 ? 各盘户型,都为小户型或中等户型,80-130平方米,主力户型在100平方米摆布。 2 ?竞品阐发 始信路地块阐发 ?地块环境及SWOT阐发 ?总结 地块位置 项目地块总面积110亩,位于紫蓬路与始信路交口东北角,经开区的最东侧,地块北面是春风路(合肥学院分 部),东边是始信花圃,南面是海尔集团,西边为云鹤江森汽车座椅公司;东3公里到滨湖CBD,往北1.5公里是南 艳湖,往西5.5公里可到经开区翡翠湖,往南4公里到滨湖高速路口;距地铁1号线公里。 本案 周边配套 地块周边有合肥学院、168中学、南艳湖公园、等少量配套设备,无较大商场、病院和 较勤学区。 本案 到滨湖前城购物区1.4公里 地块环境 地块目前为安徽天禾农业科学手艺研究院,内有少量建筑,其他为尝试农田,东边的始信路是双向8车道, 有公交车到淮河路步行街、明珠广场和滨湖世纪金源。南面紫蓬路双向4车道。周边大部门为工场、学校,少量 室第小区。后期规划地铁7号线紫云路与始信路有地铁站(合肥学院站),估计2025年建成。 内部环境 内部环境 北面春风路 东面信始花圃 南面紫蓬路 内部环境 南面海尔集团 地块SWOT阐发 地块SWOT阐发 劣势 1. 市场劣势:合肥市2014年楼市如斯恶劣的环境下可连结成交量无大的跌落, 可见合肥市场的不变; 2. 区域劣势:区域内竞品很少5公里内仅4个竞品项目,且发卖价钱均在6000 以上,发卖环境均优良; 3. 交通劣势:此区域目前车流小,马路宽,根基无堵车环境,距离滨湖和经 开区的核心区域都不远; 4. 成长劣势:目前滨湖和经开区西边开辟程度曾经很大,可开辟地盘不多, 2. 1. 待将来区域成长成熟,人气上升,此区域将 会吸纳大量人群,刺激楼盘发卖。 待将来地铁7号线扶植消息发布,此位置将是 滨湖经开区上班族刚需客户的抱负选择。 机缘 将来此区域必然有所成长; 5. 价值凹地:滨湖、经开区西的房价均在 7000以上,而此区域房价仅 60007000,距两区都不远,是刚需客户的抱负位置。 6. 1. 2. 3. 4. 成本劣势:地块上仅少量建筑,且地块法则平整。 劣势 地区劣势:此区域为工业区,部门客户对此区域的印象(情况)欠好,且 距市区较远,难以吸纳大量的客户; 情况劣势:空气、乐音、大型车辆等,可能导致情况差于其他区域。 人气不足:地区地大、居民少,稍有人气,但不足。 配套劣势:此区域目前无较大的商场、病院,无较好的学区,配套不完美。 要挟 1. 若后期合肥市楼市变差,此区域的情况、位 置等劣势将会放大,对楼盘的发卖晦气。 2 ?竞品阐发 始信路地块阐发 ?地块环境及SWOT阐发 ?总结 总结建议 ? 在全国房地产市场相当恶劣的环境下,合肥楼市仍然不变,成交无较大的变化,可预 市场 微观 地块 建议 见合肥市房地产将来开辟风险小。 ? 从各竞品楼盘的发卖环境来看,区域房地产市场优良,竞品较少,将来发卖压力小。 ? 地块地点区域目前是滨湖、经开两区的价值凹地,将来升值潜力大,待将来配套成熟, 将吸纳更多的客户。但此区域距市区较远,所吸纳客户的范畴无限。 ? 地块当前的劣势大于劣势,机缘大于要挟,开辟风险较小。按照周边环境建议开辟住 宅、底商,办公不适于区域的市场。 3 ?竞品阐发 高铁南站地块阐发 ?地块环境及SWOT阐发 ?总结 竞品列表 绿地核心 加侨国际广场 信达天御 本 案 信达银杏尚郡 绿地地方广场 竞品列表 案名 项目体量 面积区间 (万㎡) (㎡) 折后均价 (元/㎡) 商铺:一层40000 二层30000 三层20000 优惠力度 装修程度 最早开盘 去化套数 绿地核心 7.7 30-140 8折 毛坯 2015年1月 贸易认筹中 信达天御 120 80-140 8000-9000(认筹) 95折 毛坯 2015年1月 认筹中 信达银杏尚郡 加侨国际广场 25 83-173 8100 地铁商铺2.5-3.5万, 地上商铺3层3万以上 20000-50000 一口价 毛坯 2014年3月 2013年12月 27日 1307套 16.8 30-60 95折 毛坯 1404套 绿地地方广场 32.5 10-200 暂无 毛坯 2014年12月 去化结果良 6日 好 绿地核心 项目名称:绿地核心 楼盘地址 开辟商 占地面积 总建筑面积 容积率 合肥市包河区南二环与宿松路交口 绿地集团合肥紫峰置业无限公司 74666.66m? 77740m? 5.45 商铺:一层40000元/㎡ 二层30000元/㎡ 三层20000元/㎡ 写字楼:12000元/㎡ 贸易分析体 最早开盘2015-1,室第8000 商铺均在30-140㎡摆布 项目推案及去化环境 目前绿地核心,商铺除一栋自持以外,对外出售主体为风情贸易街沿街商 铺,扣头比率为8折发卖,2014年12月为7.4折。 目前写字楼已开一栋20层共20000方已售完,价钱为12000元/㎡,其余未 近期 开盘。 环境 项目风情贸易街与绿地自持贸易二楼拟定将建一天桥,用于沟通两个区域 人群。采用包租和反租的发卖模式,反租率不决。 室第再推6#144套,已售24套,均价8800.1、2、3#700套2013年4月开 盘,到目前全数售完。 项目占地112亩,由世界500强总部、国际甲级商务群、全球名品核心、 项目 LOHAS缤纷城和地方官邸构成。此中室第共4栋,别离为1、2、3、6#楼, 简介 为33层小高层,楼间距约为50-60米,写字楼分为A、B、C、D#4栋楼, 贸易包罗底层贸易和LOHAS缤纷城。 在售风 情街 自持 贸易 发卖价钱 物业类型 开盘时间 户型面积 信达天御 项目名称:信达天御 楼盘地址 开辟商 占地面积 总建筑面积 容积率 发卖价钱 物业类型 开盘时间 合肥市包河区宿松路与祁道路交汇处西南角 安徽建银房地产开辟无限公司 297169m? 120万m? 2.98 目前高层、洋房价钱在8000-9000摆布 商办未开,价钱待定 分析体 最早开盘2015-1 预售 室第洋房 户型面积 室第:80-140 项目推案及去化环境 信达天御12月28日营销核心已开放。12栋高层88-118平米,2栋 洋房98-128平米估计2015年3月底推出首期。首期推售地块 S10高 近期 层:1#—8#楼,此中1#—6#为34层,7#、8#为18层,除了2#为两梯六户, 环境 其余均为两梯四户,房源共计1026套,面积段为88—118平米;S10花圃 洋房:9#、11#栋,全为6层,共计48套,面积段:98—128平米。S11地 块高层:1#楼,为34层,两梯四户,共计136套,面积段:88—118平米。 项目位于祁道路与宿松路交口,地处南二环与宿松路黄金板块,是快速连 接老城区、滨湖区、政务区、经开区的焦点地带。项目是120万方的大型 城市分析体,富贵的贸易配套为区域及合肥供给了吃喝玩乐购一站式的服 务场合,同时大规模的室第客户为贸易供给了火爆的人气,促成了贸易圈 的构成;项目汇集了高铁站、地铁站、长途客运站、公交站、市政主干道等 多重交通系统,构成立体式交通收集。 项目 简介 信达银杏尚郡 项目名称:信达银杏尚郡 楼盘地址 开辟商 占地面积 总建筑面积 容积率 发卖价钱 物业类型 开盘时间 户型面积 包河区当局内(富贵大道与庐州大道交叉口) 合肥庐州房地产开辟无限公司 73048m? 约25万m? 2.5 最初20套140平米摆布房源,一口价110万 高层室第 最早开盘2014-3-2 83-173 项目推案及去化环境 近期 环境 银杏尚郡2014年3月2日初次开盘,时至2014年12月31日仅剩20余套140 平米摆布房源未售,目前采用110万一口价,均价约8100元/㎡。 项目 简介 该项目位于包河区富贵大道与庐州大道交口,包河区当局旁,处于包河南 区焦点位置,距离正在扶植的高铁南站和地铁1号线较近。 加侨国际广场 项目名称:加侨国际广场 楼盘地址 开辟商 占地面积 总建筑面积 容积率 发卖价钱 物业类型 开盘时间 马鞍山与南二环路交口 合肥加侨置业无限公司 27406m? 约168000m? 4.6 地铁商铺2.5-3.5万/㎡ 地上商铺3层3万以上 商铺、写字楼 2013-12-27 仅地下一楼、三楼 在售 户型面积 30-60㎡ 项目推案及去化环境 加侨国际广场已开盘-1~3楼共4层,去化达到80%以上,目前仅地上三楼 和地下一楼地铁商铺有售,其他楼层售罄。采用包租和反租的发卖模式: 近期 前三年:7% 7% 8%;4-5年:10% 10%;6-7年:11% 11%;8年: 环境 12%;9-10年: 按照市场环境反租。 写字楼在售甲级写字楼80-1230平米户型折后8330元/㎡,通俗写字楼331045平米户型7350元/㎡,目前已售50%摆布。 该项目位于包河大道与南二环路西南角,是地铁1号线葛大店站的地铁上盖 项目 分析体,周边小区浩繁,如望湖城等,为未来这个大型分析体供给了极其 简介 兴旺的人气;别的,无缝对接地铁1号线,加之马鞍山路高架桥等立体交通, 便利快速。 绿地地方广场 项目名称:绿地地方广场 楼盘地址 占地面积 包河区徽州大道以东、龙川路以南 总面积148.65亩,此中东地块为A、B,A为27.51亩,B为57.8亩; 西地块为63.34亩。 总建筑面积32.5万㎡,东地块内按规划方案,扶植建筑面积6万平 方米(此中地上4.75万平方米,地下1.25万平方米)的合肥客运枢 纽站。项目建成后,竞得人自行持有地上集中贸易建筑面积不得 低于8万平方米,且5年内不得对外发卖。 东地块≤5.0,西地块≤5.1 成交单价460万元/亩,总价68379万元,楼面地价1353元/㎡。 行政办公、贸易、商务设备 40年 规划办公4栋,未售,内部贸易共4层在售2-5万元/㎡,一铺一价, 去化结果很好,商铺大小在十几至一百多平米。 总建筑面积 容积率 地盘价钱 物业类型 出让年限 近期环境 总结建议 ? 从竞品的去化环境来看,区域房地产市场优良,此区域不管是贸易、办公仍是室第 1 2 3 去化结果都不错,客户都认准区域的潜力。 ? 各大房企均在高铁站周边拿地,如绿地、加桥、信达等,可见此区域房地产市场有 利可图,潜力庞大。 ? 目前区域室第价钱8000以上、办公售价均在10000,地上贸易均价在30000以上。 带将来区域成长成熟各类产物价钱将有所上升。 3 ?竞品阐发 高铁南站地块阐发 ?地块环境及SWOT阐发 ?总结 地块位置 项目地块总面积约20亩,位于龙川路与庐州大道东北角,望湖城片区;东1.4公里可到高速路口,1.5公里可 上包河大道高架,往南7公里到滨湖,往北5.5公里可达市核心区,往西6.5公里通政务区。 配套设备 高铁南站目前配套根基完美,周边无望湖公园、大摩尔街糊口广场、吉瑞泰盛糊口广场、安徽扶植学校 、48中望湖校区、合肥市望湖小学、望湖北苑幼儿园、包河区当局、华联超市、包河区妇幼保健院等。 吉瑞泰 盛糊口 广场 大摩尔 街糊口 广场 48中望 湖校区 望湖小 学 妇 幼 保 健 院 包河区 当局 地块环境 地块位于高铁南站斜对面,目前为安徽省天禾种子办理总站,内有部门建筑,紧邻庐州大道、瑞和苑、民 航小区和星海集团办公楼,东面和北面是以及望湖公园,沿庐州大道往北可达地铁一号线的望湖城站,往南一号 线的高铁站。 西侧庐州大道 南侧星海集团 高铁南站 南侧龙川路 内部环境 内部环境 内部环境 地块SWOT阐发 地块SWOT阐发 劣势 1. 市场劣势:合肥市 2014 年楼市如斯恶劣的环境下可连结成交量无大的跌 落,可见合肥市场的不变; 1. 位置劣势:地块位于高铁南站附近,人气提拔快速,可以或许快速吸纳客户群; 交通劣势:地块附近有高铁、地铁、高速、高架,马路宽阔,交通便当; 成长劣势:地铁南站方才建成,其周边价值还未完全表现,带成长成熟, 周边地块敏捷升值。 劣势 1. 2. 3. 4. 位置劣势:地块与高铁南站相隔一条马路,且车站侧面有绿地贸易广场, 贸易上无劣势; 成本劣势:地块上建筑笼盖率高,拆迁成本高; 地块的南面、东面、北面,都有遮挡,仅在庐州大道是临路的,可视性不 高; 地块面积小,晦气于规划。 1. 要挟 将来高铁站周边地块出让,合作将很是大, 加之本案地块属于高铁站周边较差地块,自 身合作力不强。 待将来区域成长成熟,人气奖很是火爆,南 京南站是最好的案例。 机缘 2. 3. 4. 3 ?竞品阐发 高铁南站地块阐发 ?地块环境及SWOT阐发 ?总结 总结建议 ? 在全国房地产市场相当恶劣的环境下,合肥楼市仍然不变,成交无较大的变化, 市场 微观 地块 可预见合肥市房地产将来开辟风险小。 ? 从各竞品楼盘的发卖环境来看,区域房地产市场优良,竞品较少,将来发卖压力较小。 绿地已率先入驻南站,可见南站潜力之大。 ? 地块地点位置在高铁南站斜对面,目前交通、配套、人气利好,将来人气将越来越好, 成长将越来越成熟,是合肥又一新的核心区域。 ? 总体来说,本案地块劣势大于劣势。地块面积24亩,很小,不适合开辟室第;与高铁 南站相隔一条龙川路,其侧面又有绿地贸易广场,且地块3面有遮挡,贸易无劣势; 建议 交通的劣势和将来成长的潜力,连系其位置,办公、公寓将是该地块最好的选择,若 规划容积率在6以上,可扶植一高一低两栋地标性的写字楼、公寓或酒店。 4 总结建议 总结建议 建议 ? 两地块均劣势大于劣势,机缘大于要挟,开辟风险较小。 ? 始信路的位置和情况,适合开辟室第,部门室第底商作为小区配套贸易,按照周边 始信路 地块 竞品价钱,建议快速去化价钱:室第6000-6200元/㎡,贸易价钱10000-12000元/ ㎡。 ? 通过对地块的阐发,可知当地块适于开辟办公公寓,可有底商裙楼,建议快速去化 南站 地块 价钱:甲级写字楼8500-9000元/㎡,公寓7000元/㎡,贸易17000-22000元/㎡, 地盘的价钱可参考绿地的460万元/亩,楼面地价1350元/㎡。 Thank You!

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